Immobilienkrieg – Wie finde ich ein Büro in Berlin?

Joel Kaczmarek: Hallo und herzlich willkommen zu Dimension FX in dieser Woche. Mein Name ist Joel Kaczmarek und heute geht es um den Immobilienkrieg in Berlin. Ich erzähle dir, wie man eine Immobilie findet im Gewerbebereich, was sie typischerweise kostet und worauf man achten sollte, wenn man sich bewirbt und danach sucht.

Los geht's!

Also, wer uns schon ein bisschen verfolgt, hat sicherlich schon mitbekommen, dass Digitalkompakt auf der Suche nach einem Büro ist. Wir gucken im Raum Charlottenburg, in Berlin muss man dazu sagen. Das ist so guter alter Westen, relativ nah am Zentrum, bisschen schicker, aber nicht so schick, dass es wucherteuer ist. Viele Startups sitzen ja so in Berlin-Mitte, was sehr schick, sehr teuer ist, aber auch ehrlich gesagt mittlerweile für mich überhypt. Also auf der einen Seite trifft man dort nur Touris, auf der anderen Seite Hipster und irgendwie hat das gar nichts mehr so mit Business zu tun und Wohlgefühl. Es ist schon schön, aber es ist alles so ein bisschen abgehoben, es wird sehr teuer. Deswegen gucken wir eher in Charlottenburg. Es gibt sicherlich noch andere Ecken, Kreuzberg sicherlich auch oder Wedding so im Kommen.

Das sind so die hippen Ecken in Berlin, würde ich sagen, wo man vielleicht auch mal ein bisschen was günstigeres kriegt. Wir wollen so die Mischung aus etwas schick, etwas hip und von der Wohnlage der einzelnen Mitarbeiter inklusive mir ist Charlottenburg sozusagen sehr günstig gelegen. Das mal so als unsere Prämisse. Also wir gucken so zwischen Lietzensee und Wittenbergplatz in der Horizontalen und zwischen irgendwie Schloss Charlottenburg und Und Kudamm in der Vertikalen, also wer was kennt dort, der möge an uns denken. Wir suchen nämlich immer noch fleißig. Wir haben jetzt Sachen in Aussicht, aber ich möchte ja vor allem mal teilen, was wir dort so gelernt haben. Bei uns ist es so, wir gucken gerade nach Immobilien in der Größe 120 bis 160 Quadratmeter. Haben uns als Ziel gesetzt und darum soll es auch ein bisschen heute gehen, mal so typische Preise dem geneigten Hörer mitzuteilen, dass wir nicht mehr als 20 Euro kalt den Quadratmeter zahlen wollen.

Das ist schon relativ stramm eigentlich, 20 Euro. Also wer vielleicht so aus eher dörflichen Ecken kommt, wird sich wundern. Und sicherlich gibt es irgendwie auch in Berlin 6 Euro, wenn man wahrscheinlich irgendwo in Köpenick sitzt. Aber wenn man es zentral und repräsentativ haben möchte, muss ich leider anerkennen, ist das schon so mittlerweile der Preis. Also Charlottenburg hat gerne mal den Preis 20 Euro den Quadratmeter kalt. So in Mitte auch gerne mal 25, aber das kennt nach oben auch keine Grenzen. Also ich habe irgendwie auch Leute gehört, die mir gesagt haben, sie zahlen in Mitte auch mal 30 Euro. Oder wenn man zum Beispiel eher Restaurantbetreiber ist, dann sind wir in einem ganz anderen Spiel. Also ich hatte in Kudamnähe eine Mobil, da war man bei 65 Euro den Quadratmeter. Es geht auch mal gerne hoch bis 90. Also es ist schon ziemlich heiß, was hier teilweise so passiert. Darf man glaube ich so sagen. Und wir haben uns, wie gesagt, diese 20 Euro so als Maximalgrenze gesetzt, weil man sich auch so ein bisschen überlegen muss, worauf will man optimieren, was ist so der eigene Fokus? und man kann sich ja dann auch ausrechnen, was das Budget ist. Erstes Learning am Berliner Immobilienmarkt, Büros zwischen 80 und 160 Quadratmeter sind total schwer zu finden. Also das ist so, was mir mehrere Makler jetzt schon gesagt haben, der Markt ist quasi leergefegt.

Also hat man schon mal die erste Problematik, wo finde ich solche Buden? Jetzt gibt es sicherlich die Klassiker, man geht irgendwie auf einen Immobilienscout, auf ein Immunet, auf die eine oder andere Plattform, die sonst noch so im Netz sich rumtrubelt. Es gibt auch Plattformen, auf denen man sich sozusagen einzelne Plätze suchen kann. Wir wollten aber ein Büro. Da kann man vielleicht mal einen kleinen Exkurs machen, warum wir eigentlich ausziehen, warum wir ein eigenes Büro haben wollen. Wer uns intensiv verfolgt, hat ja sicherlich mitgekriegt, dass wir bisher bei RENT24 saßen, einem Coworking-Space in Berlin-Mitte. Der ist sehr schick, der ist sehr repräsentativ. Man kommt sehr, sehr viel abgenommen. Meetingräume sind da, die braucht man nur buchen. Putzfrauen sind da, man muss sich nicht kümmern. Die Toiletten werden gemacht, der Kaffee steht da, alles wird irgendwie für einen getan. Plus man hat im besten Fall noch den Netzwerkfaktor. To be fair, ich habe gelernt, in Coworking Spaces gehen ganz viele Leute hin und hoffen darauf, dass sie Leute kennenlernen, dass sie in Kontakt kommen, gerade Corporates. Ich habe das nicht so erlebt. Ich finde, das sind nicht unbedingt kommunikative Orte. Was sicherlich vor allem auch an den Mietern liegt, aber wenn man halt in so ein Coworking-Space geht mit der Prämisse, dass man sagt, ich möchte jetzt hier irgendwie mal den Kontakt zu Startups, digitalen Austausch, würde ich behaupten, ist das nicht unbedingt der ideale Ort. Also vielleicht besser als jetzt irgendwie ein einzeln abgeschottetes Büro, aber es ist jetzt nicht so, dass man sich tagtäglich an der Kaffeemaschine begegnet. Und kommt dann irgendwie in Talks über Blockchain, Bitcoin und Konsorten. So, warum ziehen wir aus? A, darf man glaube ich sagen, Coworking Spaces sind jetzt nicht unbedingt günstig. Also das Geld, was ich dort zahle für einen Raum mit vielleicht sechs Plätzen, dafür kriege ich halt eben so ein 160 Quadratmeter Büro teilweise. Klar muss man immer abstrahieren, die Meetingräume sind noch mit drin, die Toiletten, Küche etc.

Man hat den ganzen Service, kann man gerne alles mit reinnehmen. Aber ich bin der Meinung, wenn man ein gewisses Level erreicht hat, macht das schon Sinn, sich was Eigenes aufzubauen, auch aus Markensicht. Also für uns ist es halt so ein Faktor, dass wir sagen, wir wollen unsere eigene Marke und die wollen wir auch spüren. Also es ist ja nicht nur, dass eine Marke nach außen lebt, zu den Leuten, die einen betrachten, dass man sagt, oh wow, das ist der Raum von Digital Kompakt. Dafür steht das Unternehmen, diese Wirkung hat es auf mich. Und auch nach innen. Also wenn man was Eigenes hat, was man selbst bewohnt, prägt, im Prinzip so gestaltet, wie man es möchte, macht das ja auch ganz viel mit einem. Habe ich ganz stark gemerkt, wo wir jetzt teilweise keinen Raum hatten. Wir waren aus unserem Raum schon raus. Die neuen Büros, die wir avisiert hatten, haben nicht geklappt. Mussten wir wieder zurück. Saßen teilweise auch in so Open Spaces im Coworking-Bereich. Und das ist schon unangenehm, wenn das eigene Team nicht so diese Zugangsstätte hat. Das heißt, das ist so unser Kerngrund, dass wir sagen, wir wollen uns was Eigenes suchen. So. Jetzt habe ich schon die typischen Preise ein bisschen skizziert. Also 20 Euro darf man sich schon mal seelisch darauf einstellen. Wenn man dann die 17,50 Euro findet oder wie wir teilweise auch mal die 11,42 Euro, dann freut man sich natürlich diebisch.

Aber in der Regel hat man eigentlich so einen gewissen Trade-off. Denn, ich habe ja gelernt, im Immobilienbereich gibt es die drei wichtigen Ls, die entscheiden über sozusagen eine gute Immobilie. Das sind Lage, Lage und Lage. Wir hatten Immobilien beispielsweise an der Cannstraße, so ein ehemaliges Teppichgeschäft. und wir schauen uns durchaus auch Ladengeschäfte an, weil wir halt sagen so als Redaktion, wir wollen irgendwie zugänglich sein, wir wollen repräsentativ sein, wir wollen auch ein bisschen mit dem Kiez kommunizieren, was wir so tun. Deswegen gucken wir uns auch Ladengeschäfte an. und da hatten wir zum Beispiel so einen ehemaligen Teppichladen, riesig gefließt, ganz tief reingehend und weil der halt so groß war, hat der dann eben nur 11,42 Euro den Quadratmeter gekostet. Das heißt, manchmal kann es ein Trick sein, eine größere Fläche zu nehmen. Und wir nehmen zum Beispiel auch eine größere Fläche, weil wir den Wachstumsraum schon haben wollen, dass wir nicht irgendwie in zwei Jahren wieder suchen müssen an einer neuen Immobilie. Und der positive Nebeneffekt kann manchmal sein, wenn man leicht, leicht fernab der Hotspots, der richtigen Zentralorte sitzt und eine große Fläche hat, dass viele sich die nicht leisten können. Weil man muss ja auch mal gucken, mit wem konkurriert man teilweise. Bei Ladengeschäften sind das oftmals Restaurants oder eben Einzelhändler. Viele Immobilien wollen keine Restaurants, weil sie keine Vollküchen wollen, weil die entweder sich dort nicht einbauen lassen oder wegen der Geruchsbelästigung, das für die Mieter schwierig ist.

Das heißt, das ist manchmal der Benchmark, den man dort hat. Und wenn man dann so eine 175 Quadratmeter Teppichladenfläche hat, können sich das viele Händler schlichtweg nicht leisten, weil sie gar nicht das Geschäft darin machen können, was nötig wäre, um jetzt irgendwie einen Preis von 20 Euro den Quadratmeter zu zahlen. Wir haben die Immobilie zum Beispiel nicht genommen, weil sie uns zu verkehrsreich war. Also da hast du halt wirklich die Straße irgendwie vierspurig im Rücken gehabt mit entsprechend Smog und Lärm. Und wir hätten sehr, sehr viel tun müssen. Und da kommen wir eigentlich schon so zu den drei Kernbeobachtungen, die ich gemacht habe, was Immobilien angeht. Wenn ich eine schöne Immobilie finde, gerade greifen meistens einer von drei Fällen. Der erste Fall ist, es ist komplett überlaufen. Das heißt, der Konkurrenzdruck ist sehr, sehr hoch. Wir hatten zum Beispiel ein Immobilien der Schlüterstraße. Das ist eine sehr schöne Straße, so im Salviniplatz-Kiez, die vom Kudamm abgeht. Kudamm kennen sicherlich auch viele Nicht-Berliner. Schöne, große Einkaufsstraße, geschichtsträchtig. Also eine sehr schöne Straße, sehr gefragt, dementsprechend oft sehr teuer. Der Quadratmeterpreis war sehr gut, ich glaube so 17,50 Euro kalt. Und ich habe dort angerufen, derjenige sagte mir, die Anzeige ist jetzt den zweiten Tag online. Ich habe vormittags um meine 11 oder so angerufen und er hatte schon 64 bewerbung. peng da kannst du dir eigentlich schon ausmalen wenn du jetzt nicht gerade irgendwie goldene eier legt super viel umsatz machst und vielleicht bereit bist xy euro mehr zu zahlen dass du den zuschlag nicht kriegst. also erster fall total überlaufen hohe nachfrage dann konkurriert man mit vielen anderen und kriegt die immobilien nicht. zweiter fall es gibt viel zu tun oder es gibt irgendeinen trade off. also beispiel was ich hatte verkehrsreiche straße Viel zu renovieren, Schnitt der Räume vielleicht schlecht, große Fläche, die komisch geschnitten ist. Also ganz, ganz oft kommt der Fall, dass das renovierenden Thema wird. Und immer wieder sagen mir Makler, wenn ich eine Bürofläche habe, wo der Hausverwalter bereit ist, etwas zu tun, dass das eine Besonderheit ist, dass der Besitzer einer Immobilie im Gewerbebereich den sozusagen Willen hat, sie zu renovieren. Das passiert halt nicht immer, sondern ganz viele sagen halt, das soll der Nachmieter doch bitte schön selbst tun.

Also kann es oft Fall 2 sein, dass an dem Ding entweder sehr, sehr viel zu machen ist oder dass irgendwas dabei ist, was irgendwie nicht so schick daherkommt. Irgendeine Problematik. Die merkt man meistens auch recht schnell, ehrlich gesagt. Oder der dritte Fall ist halt Preis. Wenn man bei den 3Ls ist, Lage, Lage, Lage, kann es dann halt passieren, dass das Ding einfach teuer ist. Dass es nicht nur 20 Euro den Quadratmeter kostet, sondern vielleicht sogar 22, 25 oder die Verrückten, wie gesagt, mit 30 oder auch mal 38. Das sind so die drei Beobachtungen, die ich gemacht habe, womit einem der Markt teilweise begegnet. Und jetzt fragst du dich, wo kriege ich eine Immobilie her? Wie gesagt, erster Case wäre natürlich Immobilienscout Immonet. und da merkt man, die haben am Ende des Tages irgendwie alle sehr ähnliche Flächen und die Durchdringung, also der Wechsel, die Geschwindigkeit, mit der neue Immobilien reinkommen, ist irgendwie sehr gering.

Das heißt, ich kann immer schon sehen, wenn ich meine Suchergebnisse angucke in der App, okay, jetzt ist aus der 46 eine 52 geworden, oh hurra, dann sind jetzt mal sechs Immobilien auf einen Schlag hinzugekommen. oder welche sind rausgegangen und sogar noch mehr neue. Also in der Regel ist es so, dass gerne mal alle drei Tage ein bis zwei neue Immobilien auf den Markt kommen. Und dann kann es einmal passieren, dass so etwas wie mit dem Büro in der Schlüterstraße passiert, dass schon 64 Leute dorthin geschrieben haben, bevor man selbst sich auch nur aufgemacht hat. Das heißt, Immobilienscout ist da sicherlich irgendwo dankbar.

Man kann Sachen auftun, sollte immer gucken. Es ist so ein bisschen so eine tägliche Routine, da mit reinzuschauen. Man muss sich aber bewusst sein, dass die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass auch andere das Ding schon für sich haben wollen. Dann kann ich natürlich hingehen und mir einen Makler suchen. Haben wir auch gemacht. Wir haben von Vitra, mit denen wir ja zusammenarbeiten und die wahrscheinlich auch bei der Büroeinrichtung mit uns tolle Sachen machen werden, einen Makler empfohlen bekommen. Haben uns irgendwie da ganz viele Exposés schicken lassen. Man denkt dann immer, oh, oh, oh, jetzt muss ich auf jeden Fall eine Provision zahlen, die ja sehr, sehr teuer werden kann, wenn man so eine große Fläche nimmt und dann vielleicht drei Netto-Kaltmieten. Aber dem muss nicht so sein. Das ist ein spannendes Learning, was ich hatte zum Thema Provision. Makler in Anspruch nehmen heißt nicht immer, dass man selbst die Provision zahlt.

Die erste Frage, die jetzt sowieso immer aufkommt, ist, Moment mal, wurde das nicht gekippt? Ist es jetzt nicht so, dass immer der Besitzer den Makler zahlen muss? Ja, im Privatgewerbebereich ist das so, im Gewerbeimmobilienbereich nicht. Da kann es also sein, dass wenn ein Makler im Spiel ist, dass man den als Mieter selbst zahlt. Aber ich habe gelernt, solange jetzt nicht gerade die Nachfrage brutal hoch ist, ich jetzt nicht den 64 Anfragen in zwei Tagen Fall habe. Kann ich sowas wegverhandeln? Dann kann man auch mal sagen, man teilt sich die Provision mit dem Vermieter oder der übernimmt sie komplett. Dafür hat man irgendwie eine gewisse Mindestmietdauer, die man eingeht. Also es gibt so unterschiedliche Level oder Faktoren, die man ausbalancieren kann, die einem so eine Provision auch mal eben weghauen können. Die Höhe der Provision variiert auch immer. Die meisten sagen natürlich 2,5 oder 3 Netto-Kaltmieten. Grundsätzlich ist so meine Erfahrung, im Gewerbeimmobilienbereich nutzen die meisten einen Makler, wenn die irgendwie schwierig zu vermitteln ist, die Immobilie. Das kann die Lage sein als Grund, das kann sein, dass das Ding unrenoviert ist. Das kann sein, wie wir es in einer Immobilie hatten, dass man zwei Büros zu einem zusammenlegen will und ganz viele Mieter haben einfach nicht oder potenzielle Mieter haben nicht die Fantasie, wie das hinterher aussehen könnte.

Deswegen braucht man so einen Makler, um die Fantasie anzuregen, um nochmal ein paar Fenster aufzumachen, was so eine Hausverwaltung vielleicht selbst nicht kann oder so ein Besitzer, wofür er nicht die Zeit hat. Also, wenn sich so ein Ding von selbst verkauft, hat man eigentlich im seltensten Fall einen Makler dazwischen geschaltet. Wenn die Dinger ein bisschen komplizierter sind, Größe, Lage oder irgendwelche Faktoren, dann wird das schon wieder wahrscheinlicher. Haben wir gute Erfahrungen gemacht mit einem Makler? Ja, durchaus. Wir haben eine Immobilie uns zum Beispiel ganz intensiv angeguckt, in der Ranke Straße, schöne Straße, so 50 Meter von der Gedächtniskirche entfernt. Man hat natürlich ein gewisses Preislevel in der Regel, wenn man einen Makler in Anspruch nimmt. Nichtsdestotrotz, wir haben teilweise ganz viele Exposés auf einen Schlag bekommen, können uns die angucken.

Und so ein Makler fungiert dann gerne auch mal als eigener Unterhändler, als Champion, sagt man ja am Sales immer. Also Champion ist eine Person, die im Interesse von einem selbst mit einem Geschäftspartner für einen verhandelt. Das heißt, als wir zum Beispiel uns irgendwie die Ranke Straße angeguckt haben, haben wir dann halt gesagt, hey, 24 Euro, den Quadratmeter ist uns zu teuer, dann noch Provision dazu und dann ist das Ding erst in drei Monaten fertig, weil es renoviert werden muss, das ist ja schwierig, können wir da nicht was dran drehen? Dann sagt der irgendwie, ja, 22 Euro können wir machen und Sie zahlen die Provision. oder ich zahle die Provision und dann zahlen Sie doch die 24 und, und, und. Und da geht so ein Makler dann halt wirklich ins Dealmaking mit einem rein und kann einem da halt wirklich helfen.

So, und dann kann man ja auch Performance-Deals machen, dass man zum Beispiel sagt, okay, wenn du es schaffst, dass wir nur 21 Euro zahlen, zahlen wir deine Provision voll. Wenn du es nicht hinkriegst, sondern wir bei 22 bleiben, dann zahlen wir sozusagen, weiß ich nicht, nur 2,5 netto Kaltmietenprovisionen. Der dritte Weg, den wir fahren, um eine Immobilie zu finden hier in Berlin, ist wirklich den Kiez ablatschen. Also man staunt auf was für Wegen man teilweise Immobilien kriegt. Ich stand beim Bäcker, habe der Bäckersfrau mein Leid geklagt. Auf einmal kriege ich von hinten eine Visitenkarte zugesteckt, sitzt eine Immobilienfrau. Ich gehe Objekte ab, wo ich Ladengeschäfte sehe, die frei sind. So kam mir zum Beispiel an den Teppichladen, dass ich dann im Haus geklingelt habe oder in anderen Immobilien in dem gleichen Gebäude nachgefragt habe, wer ist die Hausverwaltung, die Hausverwaltung angerufen, die mich zum Makler weitergeleitet. Das ist auch ein sehr schöner Test sozusagen oder eine sehr schöne Übung zum Thema Sales. Also wenn ihr Sales-Leute habt, macht mal sowas. schickt die irgendwie an die Front. Das ist echt so wie Klinken putzen, im wahrsten Sinne des Wortes. Er fordert eine gewisse Überwindung, an fremden Klingeln zu klingeln, über die Gegensprechanlage zu fragen, hey, welche Hausverwaltung ist hier, können Sie uns was zu dem Objekt unten sagen und so weiter. Aber so kamen wir teilweise an wirklich gute Objekte. Ich saß beim HNO-Arzt mit einer Erkältung, habe geklagt, dass wir kein Büro finden und die Dame sagte mir, ach lustig, ich habe eins im Besitz.

Da kann ich ja mal gucken, ob sie da reinkommen. Also die Wege sind manchmal wirklich verrückt. Man muss reden, reden, reden, reden. Das heißt wirklich den Kiez abgehen, mit Leuten reden, die sowas haben könnten. Da gibt es manchmal wirklich die entlegensten Wege. Oder auch sozial gucken, also Social Networks. Wir haben bei Facebook geschrieben, wir haben mit unserem Messenger geschrieben. Dann kamen auch immer Leute auf uns zu. Wir haben natürlich ein bisschen Reichweite, ja. Das heißt, das ist ganz lustig, ich klage im Podcast über unsere Büronöte und habe irgendwie drei E-Mails im Kasten oder schreibe was im Messenger und habe 10, 20 E-Mails im Kasten mit, hey, wir haben da was, sollen wir mal da gucken, sollen wir mal da gucken. Oder zum Beispiel auch Gruppen. Also ich weiß, es gibt zum Beispiel bei Slack so eine Grup pe von irgendwie Startup-Unternehmern in Berlin, die teilen sich gerne mal Flächen oder Mitarbeiter. Das heißt, wenn jemand weiß, er muss eine gewisse Anzahl Mitarbeiter entlasten, schreibt er da rein, hey, ich habe 10 Marketingleute, kann die wer gebrauchen. Und das gleiche mit Immobilien, wo man auch auf neue Sachen geht. stößt das finde ich irgendwie schon mal so als wege glaube ich ganz hilfreich wie man immobilien im gewerbebereich in berlin überhaupt noch findet. weil es ist de facto so du musst vorne dran sein wenn die bei immo scout stehen hast du eigentlich schon halb verloren dann ist es schon fast zu spät. wenn der markt schon kenntnis von kriegt dann ist eigentlich irgendwas mit merkwürdig weil die guten dinger sind schon so weg gefischt. das heißt ruhig auch mal netzwerke aufmachen zu immobilienmaklern die man kennt zu immobilien experten da gibt es ja doch auch den ein oder anderen. Das hilft einfach massiv. Ich habe zum Beispiel von einem befreundeten Unternehmer gesagt bekommen, die suchen halt einige tausend Quadratmeter für 200 Mitarbeiter in Berlin, haben eine Immobilienfläche gefunden und während sie in der Preisverhandlung waren, in der Verhandlung des Vertrags, hat sich der Preis vier, fünf Mal geändert. Das heißt, man ist eingestiegen, hat gesagt, es hieße Die Fläche kostet 24 Euro den Quadratmeter, dann waren es 26, 28, 32 und die Aufteilung auch. Am Anfang hieß es noch, sie kriegen drei Einheiten auf einer Etage und eine Einheit auf der zweiten. Auf einmal waren es irgendwie zwei und zwei, dann waren es eins und drei. Also völlig verrückt, noch während man verhandelt, kann es einem passieren, dass einem diese Dinge um die Ohren fliegen, weil die Nachfrage einfach so hoch ist und die Vermieter einfach am längeren Hebel sitzen, dass man wirklich schauen sollte, diese Immobilien vorab zu bekommen. Was für viele interessant ist, was sind so typische Konditionsfaktoren? Also wir haben jetzt schon den Mietpreis gesagt und dann kommen halt so unterschiedliche Aspekte, wo dann verhandelt wird. Zum Beispiel soll es eine Staffelmiete geben.

Das heißt, jedes Jahr wird die Miete um 2,5 Prozent teurer. Beispiel. Der übliche Wert ist so zwischen 2 und 4 Prozent oder vielleicht auch mal 1,5 und 4 Prozent. Also mit 2,5 fährt man da relativ häufig, dass sie halt sagen, okay, die Miete kostet jetzt irgendwie 10.000 Euro pro Monat, jetzt mal ausgedacht, wäre natürlich sehr teuer, große Fläche und ab Jahr 2 kostet sie dann jeden Monat noch 2,5 Prozent mehr. Das passiert entweder in Form von so einer ganz vorgeschriebenen Staffel, dass man sagt x% pro Jahr oder in Form eines Indexes. Und zwar gibt es diesen Verbraucherindex in Deutschland, also wie steigt im Prinzip die Kaufkraft der Bürger.

Der kann auch sinken. und dann gibt es sogenannte Indexmieten, dass man halt sagt, okay, wenn der Verbraucherindex im Jahr 2019 um 1,7% gestiegen ist, steigt auch die Miete im Jahr darauf um 1,7%. Es gibt durchaus auch Vermieter, die einem anbieten, wenn der Index sinkt, was er sehr selten tut, dass die Miete dann auch sinkt. Also so eine Indexmiete ist quasi eine Form der Staffel, die aber günstiger ist in der Regel als eine Staffelmiete, weil der Index halt nicht um 2,5% pro Jahr steigt, sondern eher so um 1,5, 1,7. Dann kommt natürlich die Frage nach der Mindestmietdauer. Und das variiert sehr, sehr stark. Wenn man sehr, sehr große Flächen nimmt, also wirklich für 200 Mitarbeiter ist man eigentlich mit 10 Jahren dabei. Wenn man so wie wir so ein Mittelding nimmt, wollen sie entweder, wenn es gute Lagen sind oder irgendwie Besonderheiten aufkommen, so 5 Jahre haben oder 2. ist eigentlich so der standard. also wenn wir irgendwie uns bewerben dann wollen die meisten leute zwei jahre haben. ein jahr ist das minimum. oder wie gesagt wenn es ein bisschen spezieller ist 5 so und dann macht natürlich eine staffel irgendwie einen anderen impact. also dann weiß man okay fünf jahre lang ja eins kostet den preis x und dann kommt ja zwei die staffel jahr drei jahr vier jahr fünf. und kann man sich das ausrechnen? und zu dieser vertragslaufzeit gibt es dann noch optionen. das heißt man kann zum beispiel sagen ich habe eine mindestmietdauer von fünf jahren und zwei optionen a zwei jahre. Das bedeutet, ich habe irgendwie einen Vertrag, der läuft fünf Jahre mit einem Mietpreis X, eventuell mit einer Staffel Ja oder Nein.

Dann kann ich den verlängern um nochmal zwei Jahre zu den gleichen Konditionen und danach, nach diesen zwei Jahren, kann ich ihn nochmal um zwei verlängern. Also 5 plus 2 plus 2. Variiert natürlich, also gibt es ganz unterschiedliche Modelle. Manche sagen, ich will fünf Jahre plus fünf Jahre, 5 plus 2 plus 2 oder oder oder. Also da sind der Fantasie wenige Grenzen gesetzt und es hängt natürlich immer von der Fläche ab. Viele wollen wissen, wenn ich so eine Fläche nehme, wofür verwende ich sie? Also es kann natürlich sein, dass man sich gleich rausschießt, wenn man irgendwie sagt, ich habe irgendwie eine Vollküche, weil ich ein Restaurant bin oder übertäglich Trompete spielen. Ja, solche Geschichten können natürlich ein Faktor sein. Das wird betrachtet. Dann ist die Renovierung immer ein Aspekt. Also das kann man sicherlich einpreisen, dass man sagt, ich will irgendwie mietfrei haben, ich will Zuschüsse haben. Wir haben jetzt zum Beispiel Eine Immobilie in der engeren Wahl, da müssen wir den gesamten Boden austauschen.

Da kann man halt sagen, okay, der Vermieter beteiligt sich mit x Prozent an den Kosten des Bodens und man kriegt vielleicht ein bis zwei Monate Mietfrei, weil an den Wänden und Türen und was weiß ich, wo auch noch ganz viel zu machen ist. Das hängt immer von ein paar Faktoren ab. Wenn das Ding sehr gefragt ist, hat man da wenig Spielraum. Wenn die Änderungen so sind, dass der Vermieter was davon hat, dass er so einen Boden zum Beispiel weitergeben kann, sind die Chancen gut. Wenn es Sachen sind, die eher einem selbst nützen und die sich vielleicht irgendwie in fünf Jahren, die man da das Ding behaust, abnutzen, hat man eher schlechte Karten. Das ist so ein Stück weit das Verhandlungsmoment, was ich da kennengelernt habe. Naja, und dann gibt es halt noch so die Klassiker, die man immer hat. Also was man bei Gewerbeimmobilien sicherlich berücksichtigen muss, ist, man hat eine Mehrwertsteuer, die kommt halt drauf. Das heißt, wenn es heißt, irgendwie das Ding kostet 2500 Euro, kann man das Ganze mal 1,19 nehmen und weiß dann, was der Preis inklusive Steuer ist. Kaution ist natürlich nochmal ein anderer Schnack. Wenn man drei Monatsmieten irgendwie zahlt für eine Fläche, die vielleicht ein paar tausend Euro kostet, muss man sowas auch mal liquiditätstechnisch abbilden. Und dann, wie gesagt, der Fall von der Provision, wo meine Erfahrung war, da kann man verhandeln, je nachdem, wie hoch die Nachfrage ist, wie viel gemacht werden muss. Es ist am Ende des Tages eine Mathematikfrage.

Womit bewerbe ich mich? Vielleicht auch noch so eine typische Frage. Also eigentlich wollen alle Vermieter irgendwie Finanzinfos wissen. Also wie steht man wirtschaftlich da? Was ist das für eine Entität? Ist es eine Person? Ist es eine GmbH, eine UG, eine GbR? Was ist das eigentlich? Auf gut Deutsch, wie kann ich durchgreifen wirtschaftlich, wenn das mal in die Binsen geht? Es hilft, was wir zum Beispiel gemacht haben, dass wir aufzeigen konnten, dass wir irgendwie 16 Rechnungen hatten, wo wir schon 2.000 Euro Miete gezahlt haben im Monat, dass man sich so eine gewisse Miete leisten kann. Ein Handelsregisterauszug ist von manchen gefragt, damit sie sehen können, wer die Gesellschafter sind, wer da eigentlich welche Entscheidungsbefugnisse hat. Weil es kann ja sein, dass man mit einem Geschäftsführer so einen Vertrag aushandelt und hinterher sagt man sich, oh, ich habe damit jemand ganz anderen zu dealen, weil der Geschäftsführer hat zwar irgendwie formell Einfluss, aber wenn der Gesellschafter XYZ dies und das nicht will, habe ich auf einmal ein Problem.

Was wir also tun ist, und das ist ja bei Privatimmobilien noch schlimmer, man stellt schon so eine Mappe zusammen mit den wichtigsten Bilanzinfos, mit irgendwie einem Handelsregisterauszug, vielleicht dem einen oder anderen ehemaligen Mietvertrag, den man hat, bewirbt sich dann, schickt einen Link mit und hat seinen Sprüchlein eigentlich schon vorbereitet. Also das muss man fast schon haben, dass man Formulierungen hat, wo man dann auch mal sowas schreibt wie, wir sind aufrichtig interessiert, wir bewerben uns nicht überall, wir finden die Immobilie toll, folgende Formulanzinfos können Sie schon proaktiv haben, wir reichen auch gerne noch was nach und und und. Und dann will natürlich der Vermieter immer wissen, was für eine Verwendung findet dort statt. Das ist natürlich einer der Kernfaktoren. Was habe ich so erlebt an Exotischem in dem Bereich? Also gerade heute war es lustigerweise so, dass wir eine Immobilie besichtigt haben, die so 150 Quadratmeter groß war und hat den Keller, der noch mal deutlich größer war, 175 Quadratmeter ausgebaut. Lustige Geschichte war so 1,80 Meter hohe Decken, wirklich warm, trocken, gut gemacht, teilweise mit Teppichboden, teilweise mit Bädern da unten drin. Und ging in die Tiefe und in die Tiefe und in die Tiefe. Und man denkt sich halt so, was soll man denn da tun in solchen Räumen? Und lustigerweise war es dann so, dass der Makler mir erzählt hat, dass der Vormieter doch da irgendeine Liebesspielwiese sich gebaut hatte. Also ein ehemaliges Architekturbüro war das eigentlich. Und unten stand aber ein riesiges Bett, wo man sich dann fragte, okay, haben die da noch irgendwie so einen Puff nebenbei geführt? Gleichzeitig der ganze Raum voll mit Hundehaaren. Also es sah so ein bisschen aus, als wenn da eher gewohnt wurde.

Naja, und dann kriegt man aber halt gleich am Eingang gesagt, so ja, die Immobilie ist total gefragt, also wenn Sie sich bewerben wollen, machen Sie es bitte schnell und dann ist die Chance auch hoch, dass Sie es nicht kriegen. und Provision ist auch noch fällig und es ist völlig unrenoviert, also total abgerocktes Ding eigentlich, wo man so eine Story noch erzählt bekommt und trotzdem will man einem suggerieren, dass das gefragt ist, muss eine Provision zahlen und noch drum bangen, ob man es dann kriegt. Das sind so Momente, wo man dann doch irgendwie ein bisschen staunt. Andererseits hatten wir eine Immobilie, das war eine ehemalige Kneipe, die überraschenderweise nicht gestunken hat. Also man hat ja dann Angst, dass die nach Rauch riecht oder so. Toll geschnitten, sehr repräsentativ, um eine Ecke rum. Dezember angefragt, die Hoffnung gehabt, die wird schnell renoviert, man kann da einziehen.

Das wäre so 19,50 Euro der Quadratmeter gewesen, also noch im Rahmen. Und dann zog sich das und zog sich und zog sich und zog sich. Man hat de facto wochenlang nichts gehört, damit man dann irgendwann mitkriegt, so okay, die Renovierung der Fläche wird doch so teuer, dass der Besitzer überlegt, das ganze Ding eher unrenoviert weiter zu verkaufen. Und eine Woche später hieß es dann auch, nee, können wir doch machen mit der Vermietung, aber jetzt kostet es irgendwie 22 Euro. Also was ich sagen will ist, die Messe wird da munter weitergesungen und verändert sich in ihrer Tonlage, in der Oktave, während man noch verhandelt um solche Sachen. Also es ist wirklich manchmal schwierig. Wir hatten das relativ oft, dass wir Flächen hatten, die die wir gut fanden, wo dann noch munter weiter renoviert wurde oder was dazwischen kam. Also es ist ein bisschen schwierig, merkt man ja. Man muss die ungewöhnlichsten Wege gehen. Es kommt teilweise teuer, es ist gefragt. Komischerweise gibt es da manchmal schöne Immobilien, die stark gefragt sind und schöne Immobilien, die gar nicht gefragt sind. Also so völlig durchblicken tut man nicht immer. Aber vielleicht hat es ein gutes Gefühl gegeben, was eigentlich so Gewerbeimmobilien mittlerweile in Berlin ausmachen. Also das Verhältnis von Lage zu Preis, zu Schnitt, zu Verwendung usw. usf. Das mal als meine Impression von jetzt irgendwie, was haben wir hinter uns? Ich glaube zwölf Wochen Bürosuche quasi schon seit Dezember. Was man hier so erlebt.

Also ich hoffe, wir haben bald was gefunden. Wenn nicht, mache ich noch einen zweiten Teil und erzähle noch ein bisschen mehr. Wenn ihr was hört, sagt mir gerne Bescheid. Und wenn wir ein Büro haben, dann werde ich das natürlich auch entsprechend aufbereiten. Dann machen wir so ein schönes Makeover. erzählen im Podcast auch mal ein bisschen was dazu und und und, liefern Bildmaterial. Aber ich dachte, es könnte ganz interessant sein, mal einen kleinen Eindruck von der Immobilienfront in Berlin zu bekommen. In diesem Sinne danke dir fürs Zuhören und bis zum nächsten Mal.

Ciao!